タイムシェア & リセール - なるほど！情報
タイムシェアに関して、下記以外にブログでも紹介しています。
タイムシェアリセール タイムシェア マリオットタイムシェア
Q タイムシェア リセールの魅力とは？
A アメリカでの登記物件は、 不動産会社、エスクロー会社、タイトル保険、公証人制度など 各業界を決まったルールで行われるゆえ、 間違った取引や詐欺行為がないということ。
しかも、分野が旅行・バケーションという心をときめくもので、 デベロッパーが売っているものと全く同じ物件が半額で手に入るという、 これが一番の魅力ではないか！！！
さらに、使いきったらまたマーケット（市場）に出して再販（リセール）できる！！ すでに半額で買った物件だから、それ以上は下がらないということ。
Q タイムシェア リセール物件になぜ注目がいくか？
A アメリカでは、セカンダリーマーケット（中古市場）が存在しないものは、 新しいものでも売れないカルチャーである。 それと、どんな企業でも製造から小売まで独占した会社は、 独占禁止法で禁じられている。 タイムシェア業界もしかり。
90年代から、ホテルブランド名のある会社が、 タイムシェアという複合バケーションスタイルに介入してからは、 タイムシェア会社は大きく変わってきた。
また、大きな傘下のチャンネル内に居ないと、生存できなくなってきた。 マリオット、ヒルトンなどは、 親会社がニューヨーク株式取引に上場するファイナンス会社で ホテル業界が５年も６年もかかって稼ぎ出すものを 初年で回収するタイムシェアに目を付けて、 ホテル経営のノウハウを導入してマネージメントをやってきた。
今までは、新しいユニットを販売してそれらをマネージメントしてきたが、 必ずそれも中古業界にいずれ渡っていく。 タイムシェアを作りあげる業界は、中古市場には参入できない理由がある。 それは、彼らの売り方と相反する（価格の違い）であるゆえに、 先買い権という項目を契約の中に入れて、 価格の低下をストップする形でその範囲内であれば、 中古の取引を許すーということに。
Q タイムシェア リセール価格はどのように設定されるか？
A もちろん、自由マーケットゆえ、需要と供給によって、タイムシェアのリセール（再販）価格は決まるのだが、 ヒルトン、マリオット、スターウッド（ウエスティン、シェラトン）、ディズニーなどは、 FROR（First Right of Refusal 第一先買い権利）という、 リセールが売却された際、デベロッパーが売買の契約後、価格を見て買い取ることができるものがあります。
●タイムシェアオーナーが売りに出し、買い手がつく ー契約が進む
●ディベロッパー（マリオットなど）が、その価格での売買を認めれば、そのまま契約は進み、買い手がそのタイムシェアを買う
●逆に、ディベロッパーが、その契約価格を認めなければ＝FROR先買い権が行使されれば、その契約内容と価格でリゾート買い取られることになる。 （買い手には、頭金は払い戻され、そのタイムシェアは購入できません）
では、どんな場合に各リゾートは先買い権を行使するのでしょうか？
●そのリゾートでの販売在庫が少なくなってきた時
●その会社のキャッシュフローが十分なとき
●リゾート側の販売価格より３０％落ちた場合
例えるとこうなります！
リゾート販売価格： ２ベッドルーム オーシャンビュー 毎年利用 ＄４０，０００
これが、＄１２，０００より低い価格で購入しようとする際に、 先買い権を行使される場合が多い。
その後どうなるか？
●売主は、その価格で先買いされたので、そのまま契約続行でその売却価格が入る
●買主は、頭金を払い戻してもらい、また別な物件を探すこととなる
それでは、リセール価格は新規タイムシェアで買った価格より、そんなに下がるのか？
そんな事はない！ 需要と供給なので、人気のある物件というものは存在するし、 そのような物件は、売りの在庫も少なく、当然価格も下落しにくいということ。
Q タイムシェア その限界・デメリットは？ リセールの魅力とは？
A 使わない人が陥りやすい点がある。
●タイムシェア物件の所有は、使って初めて効果がわかる。 ところが、使わなくて年間管理費を払っているだけでは、 持っている魅力がなくなる。 そして、すぐ年間管理費とレンタル費用（同じようなコンドの部屋を借りる）と天びんにかける。 あまり違わないので所有していてもしょうがない、、、と思い始める。
●言葉の問題：英語の世界なので、よく理解ができない・・・とすぐに投げ出したくなる。
●サービス面： タイムシェアは自己所有の物件なため、ホテルと全く同じサービスは期待できない。 特に、リセール業者は売買の仲介をするのが仕事であるため、 オーナーズサービスまでは行うことがまずない。
Do it yourself !! の世界である。
